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如何抵御开发商的“糖衣炮弹”?不买楼花的7个理由!原来这么多人都“上当”!

2018-04-13 来源: NationalPropertyBuyers 原文链接 评论6条

【今日澳洲4月13日讯】每个周末,当你打开报纸时,会看到许多新的公寓项目和住房区在开工前就在市场上销售。

据National Property Buyers报道,这些广告对潜在买家发射出了糖衣炮弹,“今天签约,到交割时,你的房产价值就会大大增加”,“只需支付一笔不高的定金,你就能拥有一处房产,交割后可以立即租出去赚取收入,也可以把它转手赚取利润”,听起来很完美。

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那么,为什么有那么多后悔的买家?买楼花真的是一个好的投资策略吗?现实看起没有那么“完美”!

这里就是不买楼花的7个理由:

1 .激励措施导致价格上涨

中介为了推销房产,向客户提供了很多激励措施,但买家实际上是在为开发商提供给第三方的这些激励措施付费,这就转化为实际上远高于其真实价值的过高销售价格。

同样值得注意的是,在交割时,你也会发现一群买家无法完成交割,需要尽快出售房产。这导致了“跳楼价销售”,然后,银行会将此视为交割时的估值,你所支付的金额可能远高于这个估值。

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2 .贷款难

考虑到大多数贷款批准的有效期只有大约90天,因此获得正式的楼花购买预先批文是在浪费时间。

潜在的问题是,一旦达到敞口上限,澳洲四大银行就不会放贷,这一点很少被提及。

银行有一项政策,将它们在任何一栋大楼的敞口限制在15%。如果你在一栋100人的大楼里买了一套公寓,你可能会发现很难在四大银行之一获得贷款。例如,在交割时会提交贷款申请,但如果你是第16号买家,申请可能会被拒绝,或者银行可能会强制执行较低的贷款价值比( LVR ),这意味着你必须支付比例较高的定金。

3 .业主居住分布不均

事实上,大部分公寓楼花都出售给投资者,而很少有业主入住。这造成投资者与居住者比例失衡,并可能对建筑物整体产生负面影响。

一般来说,自住者会花这些钱来维护这栋大楼,提高其资本价值,而投资者则“抠门”得多,他们往往会反对物业提出的维护费用建议。

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4 .供过于求

目前,在主要州府城市的CBD,特别是布里斯班,新公寓供应过剩。这是导致楼价下跌的一个原因,令依赖物业价值的投资者在物业落成后,便会出现增值的问题,供过于求也造成投资者之间对租户的高度竞争。这都意味着,投资将缺乏稀缺价值。

5 .租金保证抬高了价格

开发商通常会提供租赁担保以吸引投资者,问题是,你在购买价格中支付这些租金担保,这是另一个成本,使已经很高的公寓价格上涨。一旦担保期满,租金收入将恢复到通常低于担保提供的市场利率。

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(图片来源:网络)

6 .完工的不确定性

最近在布里斯班上市和销售的许多楼花项目,甚至都不会开工。建筑行业的一些大公司实际上已经亏本出售了他们已经获得DA批准的布里斯班公寓项目,在供应过剩、动荡不定的市场上,减少面临的风险。

还有一个潜在的风险是,当开发人员完成项目时,对平面图、饰面和固定装置进行修改的情况并不少见。当这种情况发生时,通常是对他们有利,而不是对你有利。

7 .低土地资产比率

要购买有价值的东西,我们都知道,土地升值,建筑物贬值,因此你应该始终以最高的土地资产价值比来购买。这往往与开发商建造的房子背道而驰,因为他们总是试图修建尽可能多的公寓,导致土地资产价值比非常低。

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Vanessa

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最新评论(6)
麦迪一朗多2
麦迪一朗多2 2018-04-13 回复
实话 现在还有人碰澳洲楼花 不是傻的就是天真
坐在天际边幻想
坐在天际边幻想 2018-04-13 回复
完全同意,别听中介忽悠
林漫小慌乱
林漫小慌乱 2018-04-13 回复
好好的去看房,好好规划贷款,买一套现房不好么?
步云间
步云间 2018-04-13 回复
可怕,楼花这个真的没必要买
silvia
silvia 2018-04-13 回复
现在都在想着怎么把手里的楼花甩卖出去啊


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