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两个指标,考核你的房产投资是否及格了

2019-02-13 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

踏入新的财政年度,大家也许开始忙于整理资料进行年度报税了。不妨趁这个时候,对你的房产组合(property portfolio)的表现进行一个大检阅。

房产就像你的员工,他们是为你赚钱的,你是他们的老板。如果你的员工的工作表现不佳,你给他们的工资大于他们给公司创造的效益,你会怎么办?

你也许先看看他们有没有可以改进的空间,跟他们开会谈谈问题,让他们参加些培训,调整一下岗位等等;但如果你的员工实在无药可救,则应该尽早开除,以免影响整个团队的表现。

同理,房产也是一样,你得坐下来,理性地分析每一套房产的表现如何,判断整个“房产团队”里有没有可以改进的地方,看需不需要开除某些成员,从而招聘更好的成员。

“面对你已经拥有的房产,你得问自己:“如果今天让我对这房产重新再做一次选择,我会以今天的价值再次购入吗?” ”

要有质量地回答这个问题,你得看这两个关键绩效指标:

“综合投资回报率” 和“现金回报率”

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第一个指标,综合投资回报率。

对于长期持有的房产,有两种回报方式,一个是资本增值,另一个是现金流。要衡量一项投资的表现,必须同时考虑这两种回报方式。

许多投资者所犯的错误是,要么只看房子涨了多少,要么只看租金回报多少,而没有把二者综合来看。

通过计算每一项投资的综合投资回报率,你便可以进行横向比较,看看你的投资组合理哪套房表现好,哪套房表现不佳。

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综合投资回报率 = ( 年度总收入 − 年度总支出 + 房产价值 × 平均年度资本增长率 ) ÷ 总投资 × 100%

总投资:这里指的是你在这房产上所作出的全部投资,包括购房价格、印花税、律师费、房屋与害虫检查报告、交通费、贷款相关费用(如申请费、房屋贷款保险)、装修、建筑(如加建、推倒重建)、其他投资成本等。

年度总收入:租金收入、其他杂项收入(如由房客报销的水费消耗部分)

年度总支出:利息、租房中介佣金与管理费、广告、保险(其中包括房屋保险与房东保险)、地税、市政厅费、水费、物业管理费、维修费、会计费等。

* 这里要注意的是,如果你的贷款是利息与本金同还,你得只算利息部分为支出。

房产价值:房产目前的价值,这个数据可以从估价师或者中介那里得到。很多贷款经纪人可以免费为你提供估价师的估值报告。

平均年度资本增长率:在过去10年内该区同类房产的价值平均每年比上一年增长的比例,这个数据需要在一些专业数据供应商那里得到,如CoreLogic和PriceFinder。

如果你不想花钱买数据,也可以到Your Investment Property Magazine网站去得到来自CoreLogic的数据:

登陆https://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/top-suburbs/,然后输入你要查询的地区,再找到Average Annual Growth这一项。

举个例子,下图为新南威尔士州Liverpool区的数据,house平均年度资本增长率为9.47%,unit为8.44%。

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怎么样?算出来了吧?是正数吗?如果不是正数,那么你就是彻彻底底地在亏钱了。

如果是正数,是0-10%,还是10-20%,甚至20%以上?

这个综合投资回报率,就是你每年在这项投资上所得到的回报比例。

不过,综合投资回报率这个指标的一个缺陷,就是无法比较不同贷款比例的投资产品。

同样的现金,定期存款得到4%的综合投资回报率,与贷款90%去买投资房得到4%的综合投资回报率,其结果是完全不一样的。

因此,综合投资回报率只适用于比较贷款比例相同的投资选择。

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帐面上的投资回报(即房产在帐面上显示出来的增值),对你没有实际意义。只有当它变成现金,才算是真正属于你的,才能让你真正支配。

如果想把帐面上的投资回报变为现金,你要么把房产卖掉,要么从银行那里把升值部分转化为新增贷款,从而获得现金。

第二个指标是现金回报率。

它看的是这套房有多少现金进去,有多少现金出来,它们的比例如何。通过现金回报率,你可以看到你的现金在这房产上每年给你带来的现金回报比例。

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现金回报率 = ( 年度总收入 − 年度总支出 + 累计新增贷款额度 ÷ 房产持有年数 ) ÷ 总现金投入 × 100%

总现金投入:你在这房产上所作出的全部投资里的现金部分。比如说,你买了50万的房产,首付20%(即10万现金),贷款80%(即贷款40万),其他购房费用为2.5万现金,装修花了3万现金,那么你的“总现金投入”则为15.5万。

年度总收入:租金收入、其他杂项收入(如由房客报销的水费消耗部分)。

年度总支出:利息、租房中介佣金与管理费、广告、保险(其中包括房屋保险与房东保险)、地税、市政厅费、水费、物业管理费、维修费、会计费等。这里要注意的是,如果你的贷款是利息与本金同还,你得只算利息部分为支出。

累计新增贷款额度:在你购房时的贷款额度的基础上累计新增的贷款额度。

比如说,你买了50万的房产,首付20%(即10万现金),贷款80%(即贷款40万),当你的房产价值上升到60万,并且你的收入满足银行的要求,那么银行可以把这套房的贷款额度从40万提升到48万(即60万的80%),你的累计新增贷款额度则为8万(即新贷款额度48万减去原始贷款额度40万)。

这个新增贷款额度,虽然是从银行那里新借的钱,但它是实实在在的现金,代表着你的投资回报的大部分,可用于再次投资。

房产持有年数:你所持有该房产的年数,精确到月份。比如说,你持有了3年6个月,那么年数则为3.5。

现在就算一下,看看你每套房的现金回报率有多少。

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在房产投资领域里,多少的现金回报率是最好的?

答案是,无限大。

“啊?Richard,怎么可能无限大?” ——你也许正在这么问。

事实上,现金回报率无限大是完全可以做到的,也是我投资房地产的目标和原则。

当“总现金投入”变为零,即分母为零,结果就是无限大。

“总现金投入”为零,意味着你在一项投资上,通过累计现金流和累计新增贷款额度,把先前投入的全部现金都收回来了,并且这项投资还继续给你带来正现金流以及(或者)持续的资本增值。

当“总现金投入”变为零,你的整个房产投资组合就很容易像滚雪球一样,越滚越大。

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“Richard,先别说那么远,现在我的房产组合的综合回报率和现金回报率都不理想,该怎么办?”——有些读者也许正在这么想。

正如我之前所说的,你的房产就像你的员工,如果员工表现不佳,你必须有所行动。

对于表现不佳的房产,你要先想办法增加该房产的收入,提升它的价值,具体的操作我将会在未来的专栏文章里分享,敬请期待。

如果你发现表现不佳的房产实在没办法增加收入和提升价值了,那么你应该考虑是否出售该房产,让资本回笼,从而投资到更有潜力的房产上去。

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